Os Fundos Imobiliários estão se tornando um dos tipos de investimentos mais atrativos na Bolsa de Valores para quem deseja expor o seu capital ao mercado imobiliário e obter uma renda passiva de maneira recorrente.
De modo geral, a proposta é adquirir uma cota do fundo que é administrado por um gestor capacitado a escolher os melhores investimentos dentro do setor para remunerar os cotistas do fundo.
Apesar de ser uma proposta bem atraente, a diversidade de fundos que surgiram no mercado levou muitos investidores a ficarem confusos sobre quais deles escolher. Afinal, qual é o mais rentável e mais seguro?
Para fazer essa escolha, principalmente nos chamados “fundos tijolos” que são aqueles baseados em compras de imóveis físicos, é preciso se atentar a alguns indicadores. Abaixo vamos falar sobre os 5 mais importantes do mercado.
1 – Análise da diversidade do fundo
Um fundo de investimento imobiliário (FII) pode ter um único imóvel ou diversos imóveis que são alugados para inquilinos. Por exemplo, um FII pode ser proprietário de um galpão que é alugado pelo Mercado Livre para estocar produtos.
Analisar quantos imóveis um fundo possui é essencial, pois suponhamos que o FII possua somente um único imóvel. Nesse caso, se o inquilino do imóvel deixá-lo após o vencimento do contrato, os cotistas poderão passar um tempo sem nenhuma receita.
Já se o fundo possui diversos imóveis, embora um ou outro inquilino deixe o imóvel, a receita não cairá a zero. Por isso, fundos com mais diversidade de investimentos possuem menos riscos.
2 – Taxa de vacância
Além da diversidade, outro ponto a ser observado é a taxa de vacância. Ela consiste no percentual de imóveis que estão desocupados no fundo. A sua fórmula é a seguinte:
- Taxa de vacância = (Imóveis desocupados / Imóveis totais) * 100
Nesse caso, se um fundo tem 100 imóveis e 10 estão desocupados, a taxa de vacância será a seguinte:
- Taxa de vacância = (10 / 100) * 100 = 10%
Nesse exemplo, 10% dos imóveis que fazem parte do fundo estão desocupados. Em caso de shoppings, ao invés de quantidade de imóveis podem ser consideradas metragens desocupadas e metragens totais para encontrar a taxa de vacância. Quanto menor for a taxa de vacância, mais atrativo será o investimento.
Esse índice precisa ter atrelado ao anterior de diversidade, até porque se um FII com taxa de vacância boa, tiver investimento em apenas um shopping e por algum motivo o mundo entrar em isolamento, você acabará perdendo dinheiro.
3 – Análise do Dividend Yield do fundo
Um outro índice que é preciso analisar no momento de investir em um fundo imobiliário é o dividend yield que representa a relação entre o valor que é repassado aos cotistas e o valor das cotas negociadas em bolsa. A sua fórmula é a seguinte:
- Dividend Yield = (Valor repassado aos cotistas / Valor das cotas) * 100
Nesse caso, se um fundo repassa R$ 10 para cada cotista, e o valor das cotas está sendo negociado a R$ 200 na Bolsa de Valores, então o seu dividend yield é de 5%.
Embora seja um importante indicador, ele precisa ser entrelaçado com os anteriores. Ou seja, é preciso avaliar se a taxa de vacância do fundo está crescendo com o tempo, bem como a sua diversidade.
Até porque, se um determinado fundo investiu todos os recursos em lojas de shoppings até 2020, o Dividend Yield dele era muito bom, porém, com a chegada da pandemia ele se tornou bem baixo por falta de diversificação.
Já se esse fundo estivesse diversificado em galpões para alugar para empresas focadas em e-commerce assim como em shoppings, a diversificação teria sido benéfica.
4 – Gestão dos Fundos Imobiliários
Outro fator que é fundamental analisar antes de investir é a gestão dos Fundos Imobiliários. A maioria deles funcionam no esquema de Cap Rate (Capitalization Rate), ou, simplesmente, taxa de capitalização.
Nesse caso, o gestor recebe uma remuneração adicional a partir dos resultados do FII. Essa taxa é uma espécie de meta que permite uma relação ganha-ganha, motivando o gestor a buscar melhores resultados.
Geralmente, os melhores fundos do mercado são geridos por essa taxa. Como por lei os FIIs são obrigados a repassar 95% da sua rentabilidade para os cotistas, é possível que falte capital para investir em novas oportunidades de diversificação.
Um bom gestor sabe, no entanto, o momento certo para emitir novas cotas e aplicar nessas oportunidades. Portanto, analisar o histórico da gestão do fundo é essencial para tomar uma decisão no momento de investir.
5 – Liquidez dos Fundos Imobiliários
Por fim, é preciso pensar na liquidez do fundo imobiliário. De modo geral, esse é um tipo de investimento particularmente líquido. Até porque, é mais fácil você vender a cota de um fundo na B3 do que um apartamento propriamente dito.
Entretanto, é preciso se atentar que no momento da venda, o valor do fundo imobiliário não estará valendo o mesmo que você pagou, isso se dá pela lei da oferta e procura. Ou seja, quanto menor for a procura, menor será o valor da cota no momento da venda. Um fundo que possui um volume maior de negociação geralmente tem menos volatilidade de preço.
Portanto, antes de investir é preciso levar em consideração o volume de negociações das cotas desse fundo. Quando há um volume alto de negociações, você terá mais facilidade para se desfazer das cotas quando desejar sem perder muito dinheiro.
Conclusão
Neste artigo pudemos avaliar como funciona a dinâmica de um fundo de investimento imobiliário e quais são os indicadores que precisam ser analisados antes de um investidor decidir aplicar o seu capital em uma cota daquele fundo.
É preciso se atentar que todos os indicadores precisam ser analisados, uma vez que levar em conta apenas um único indicador pode gerar distorções. Para isso basta o exemplo do Dividend Yield de um fundo que investe apenas em shopping antes da pandemia que até então era bom, e depois ficou ruim.
No entanto, de modo geral, investir em fundos imobiliários é uma maneira fácil e dinâmica de se expor ao setor imobiliário com pouco capital, uma vez que é bem mais barato comprar uma cota de um fundo do que um apartamento ou uma loja em shopping.
Entretanto, os investidores precisam levar em consideração os ciclos do setor que podem ter altas e baixas mais prolongadas do que outros segmentos da economia, chegando em alguns casos a durar até 10 anos. Em resumo, é um bom investimento, mas exige uma ampla análise por parte dos investidores.
